Die Landeshauptstadt München schreibt ausgewählte städtische Grundstücke gezielt an Baugenossenschaften und Mietshäuser-Syndikat-Projekte aus. Das Konzept soll kommunales Land dauerhaft der Spekulation entziehen und bezahlbaren Wohnraum in Gemeinschaftseigentum sichern. Die Mitbauzentrale München koordiniert die Bewerbungen und begleitet Interessierte durch den mehrstufigen Vergabeprozess.
Das Vergabeverfahren läuft zweistufig: Zunächst prüft die Stadt, ob das Projektkonzept die sozial- und wohnungspolitischen Kriterien erfüllt – etwa Belegungsbindung, Selbstverwaltung und langfristige Mietpreisbegrenzung. Erfüllt ein Projekt die Vorgaben, erhalten die Bewerber ein Erbbaurecht mit 99 Jahren Laufzeit. Der Bodenwert bleibt dabei in kommunaler Hand, die Grundstückspreise liegen deutlich unter dem marktüblichen Niveau. Die Stadt verzichtet bewusst auf Höchstpreisverfahren, um den Zuschlag nach qualitativen und nicht rein finanziellen Kriterien zu erteilen.
Baugenossenschaften, die solche Flächen erwerben, profitieren von geringeren Vorfinanzierungskosten und können Mieten dauerhaft niedrig halten. Im Gegenzug verpflichten sie sich, mindestens ein Drittel der Wohnungen für einkommensschwächere Haushalte zu reservieren. Das Modell richtet sich explizit gegen Investoren und große Wohnungsunternehmen, die auf Renditeoptimierung setzen. München nutzt damit seine Bodenpolitik als Steuerungsinstrument und gibt Gemeinwohlkriterien den Vorrang vor Veräußerungserlösen.
Übertragbarkeit auf andere Städte ist grundsätzlich gegeben, setzt jedoch voraus, dass Kommunen über eigene Grundstücke verfügen oder solche aktiv erwerben. In Städten mit knappem kommunalem Bodenbesitz stößt das Modell schnell an Grenzen. Zudem fehlt vielerorts die organisatorische Infrastruktur – Anlaufstellen wie die Mitbauzentrale, die Gruppen beraten, Netzwerke vermitteln und beim Konzeptentwicklung unterstützen. Ohne solche Strukturen bleiben Ausschreibungen oft ohne qualifizierte Bewerber.
Interessant ist die Verbindung zur seriellen Sanierung im Wohnungsbestand: Genossenschaften mit langfristiger Bodenbindung planen eher in Generationenzyklen und können vorgefertigte Sanierungsmodule wirtschaftlicher einsetzen. Der Wegfall spekulativer Exit-Strategien senkt den Renditedruck und macht energetische Vollsanierungen kalkulierbarer. München testet derzeit, ob bei künftigen Ausschreibungen Vorgaben zur modularen Bauweise integriert werden können. Das würde die Verknüpfung von sozialer Bodenpolitik und klimaneutralem Bestand weiter stärken.
Für Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften in anderen Städten bietet das Münchner Modell Orientierung: Kommunale Grundstücksvergabe nach Konzeptkriterien ist rechtlich möglich und wohnungspolitisch wirksam – sofern die Stadt den Willen hat, auf kurzfristige Veräußerungserlöse zu verzichten.
