Die Schweizer Immobilienplattform Homegate hat ein Geschäftsmodell eingeführt, das zahlenden Abonnenten einen zeitlichen Vorsprung bei der Wohnungssuche verschafft. Wer ein kostenpflichtiges Exklusiv-Abo abschließt, erhält Zugang zu Mietinseraten, bevor diese für die breite Öffentlichkeit sichtbar werden. In einem Markt, in dem bezahlbarer Wohnraum knapp ist, wirft das konsumentenkritische SRF-Format Kassensturz der Plattform vor, aus der Wohnungsnot Profit zu schlagen.
Paywall für Grundbedürfnis: Wie das Exklusiv-Abo funktioniert
Das Prinzip ist einfach: Abonnenten zahlen eine monatliche Gebühr und werden früher über neue Mietangebote informiert als Nutzer, die den kostenlosen Dienst verwenden. In einem Markt mit struktureller Knappheit – insbesondere in urbanen Zentren der Schweiz – kann dieser Zeitvorsprung den Unterschied zwischen Zusage und Absage bedeuten. Vermieter und Makler, die Inserate auf ImmoScout24, Immowelt oder Homegate schalten, erreichen mit dem Exklusiv-Modell zunächst nur zahlende Kunden.
Der SRF-Kassensturz kritisiert, dass kommerzielle Plattformen damit Zugang zu einem lebenswichtigen Gut hinter einer Paywall monetarisieren. Wohnen sei kein Luxusgut, sondern ein Grundbedürfnis. Wer sich kein Abo leisten kann oder will, startet mit strukturellem Nachteil in die Suche. Das verstärkt soziale Ungleichheit, argumentiert die Sendung.
Wohnungsmarkt Schweiz: Strukturelle Knappheit trifft auf digitale Gatekeeping
Die Schweiz leidet unter einem chronischen Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen. Die Leerstandsquote liegt landesweit unter einem Prozent, in Städten wie Zürich, Genf oder Basel ist bezahlbarer Wohnraum zur Mangelware geworden. Zugleich dominieren wenige große Online-Plattformen den Markt für Mietinserate. Homegate gehört zu den marktführenden Anbietern, vergleichbar mit ImmoScout24 in Deutschland.
Die Kombination aus struktureller Knappheit und digitaler Marktmacht schafft eine Abhängigkeit: Wer ohne Plattform sucht, verpasst einen Großteil der Angebote. Wer ohne Abo sucht, sieht dieselben Angebote später als zahlende Nutzer – und kommt oft zu spät. Diese Mechanik verschiebt den Wettbewerb um Wohnraum von Qualifikation und Bonität hin zu digitaler Kaufkraft.
Vergleich mit Deutschland: Noch keine Paywall-Modelle, aber ähnliche Marktstrukturen
In Deutschland haben die großen Portale wie ImmoScout24 und Immowelt bislang keine vergleichbaren Exklusiv-Abos für Wohnungssuchende eingeführt. Kostenpflichtige Premium-Dienste richten sich in der Regel an Vermieter und Makler, die für bessere Platzierung oder erweiterte Reichweite zahlen. Doch auch hier zeigt sich eine Marktkonsolidierung, die Abhängigkeiten schafft. Die Frage, ob Plattformen künftig auch in Deutschland Zugangsmodelle für Suchende einführen, ist nicht vom Tisch.
Geschäftsmodell oder Gesellschaftsproblem? Die ethische Dimension
Die Kritik des SRF-Kassensturz zielt nicht nur auf Homegate, sondern auf ein grundsätzliches Problem: Wenn kommerzielle Plattformen Zugang zu knappen Gütern kontrollieren und diesen Zugang monetarisieren, entsteht eine Zwei-Klassen-Gesellschaft. Wer zahlt, hat bessere Chancen. Wer nicht zahlt, wartet länger oder geht leer aus.
Das Modell erinnert an Fast-Track-Systeme bei Flughäfen oder Premium-Warteschlangen in Freizeitparks – mit einem entscheidenden Unterschied: Wohnen ist kein optionaler Konsum, sondern existenziell. Die gesellschaftspolitische Sprengkraft liegt darin, dass der Zugang zu einem Grundrecht – Artikel 25 der Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte nennt Wohnen explizit – von der Zahlungsbereitschaft abhängig gemacht wird.
Regulatorische Grauzone: Keine gesetzlichen Verbote
Rechtlich bewegt sich Homegate auf legalem Terrain. Es gibt in der Schweiz kein Gesetz, das Plattformen verbietet, zeitlich gestaffelte Zugänge zu Informationen zu verkaufen. Die Plattform vermittelt Wohnungen, sie vermietet sie nicht selbst. Sie legt keine Mietpreisbremse fest und erstellt keinen Mietspiegel. Sie verkauft Informationen – und den zeitlichen Vorteil, diese Informationen früher zu erhalten.
Dennoch stellt sich die Frage, ob Marktregulierung notwendig ist. Sollten Plattformen, die eine faktische Gatekeeper-Funktion innehaben, verpflichtet werden, Inserate gleichzeitig und diskriminierungsfrei zu veröffentlichen? Ähnliche Debatten gibt es im Bereich der Ticketvergabe oder beim Zugang zu medizinischen Terminen über digitale Plattformen.
Reaktionen und Alternativen: Was Wohnungssuchende tun können
Die öffentliche Reaktion auf den SRF-Bericht war gemischt. Nutzer in Onlineforen berichten, dass sie sich gezwungen sehen, das Abo abzuschließen, um überhaupt eine Chance zu haben. Andere boykottieren die Plattform und weichen auf Alternativen aus – die jedoch oft weniger Reichweite haben. Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften, die unter das Prinzip der Wohnungsgemeinnützigkeit fallen, vergeben Wohnungen meist nicht über kommerzielle Portale, sondern über eigene Wartelisten oder lokale Zeitungsinserate.
In Metropolregionen mit extremer Knappheit greifen Suchende zunehmend auf persönliche Netzwerke, Wohnungsgenossenschaften oder kommunale Wohnungsvermittlungen zurück. Doch diese Kanäle sind begrenzt und erreichen nicht die Breite, die Plattformen bieten. Das verstärkt die Abhängigkeit von den großen Anbietern – und damit deren Marktmacht.
Rolle der Vermieter: Wer profitiert vom Exklusiv-Abo?
Auch Vermieter und Vonovia-ähnliche professionelle Wohnungsunternehmen stehen vor einer Frage: Wollen sie ihre Inserate zunächst nur einem zahlenden Publikum präsentieren? Für Vermieter bedeutet das Modell theoretisch eine Vorselektion: Wer bereit ist, für die Suche zu zahlen, könnte als zahlungskräftiger und motivierter eingeschätzt werden. Ob diese Annahme zutrifft, ist empirisch nicht belegt. Sie spiegelt jedoch eine Logik, die soziale Ungleichheit weiter verfestigt.
Ausblick: Wird die Zwei-Klassen-Wohnungssuche zum Standard?
Die Einführung des Exklusiv-Abos bei Homegate ist kein Einzelfall, sondern könnte ein Modell für andere Plattformen werden. Wenn der wirtschaftliche Erfolg des Modells nachweisbar ist, könnten auch Anbieter in Deutschland, Österreich oder anderen Märkten nachziehen. Die Konsolidierung des Marktes und die wachsende Rolle von Plattformen als Informationsvermittler schaffen die Rahmenbedingungen dafür.
Zugleich wächst der Druck auf politische Entscheidungsträger, regulatorisch einzugreifen. Initiativen für mehr gemeinnützigen Wohnungsbau, strengere Mietpreisbremsen und die Förderung öffentlicher Vermittlungsplattformen könnten Gegengewichte schaffen. Solange jedoch die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt, bleibt der Anreiz für kommerzielle Plattformen hoch, aus dieser Knappheit Kapital zu schlagen.
Die Debatte um Homegate zeigt exemplarisch, wie digitale Geschäftsmodelle bestehende soziale Ungleichheiten verstärken können. Ob die Schweiz – oder andere Länder – regulatorisch gegensteuern, bleibt abzuwarten. Eines ist klar: Der Zugang zu Wohnraum darf nicht zur Frage der Zahlungsfähigkeit für digitale Abos werden, wenn Gesellschaften den Anspruch auf Chancengleichheit ernst nehmen.
