JLL hat einen neuen globalen Immobilienausblick veröffentlicht, der auch für den deutschen Markt wichtige Signale setzt. Der Report analysiert Trends in Wohn-, Büro- und Logistikimmobilien und gibt Aufschluss darüber, wie sich das Transaktionsgeschäft nach der Zinswende entwickeln könnte. Für Wohnungsunternehmen und Investoren in Deutschland sind insbesondere die Prognosen zum Wohnsegment und zu Büroflächen von Interesse.

Wohnimmobilien: Preisanpassungen abgeschlossen, Nachfrage steigt

Der Report geht davon aus, dass die Bewertungsanpassungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt weitgehend abgeschlossen sind. Nach den deutlichen Preisrückgängen in den Jahren 2022 und 2023 stabilisieren sich die Preise auf einem neuen Niveau. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin, München und Hamburg. Hier sorgen anhaltende Zuwanderung, niedrige Eigentumsquote und fehlender Neubau für konstanten Druck auf den Mietmarkt.

Investoren zeigen wieder Interesse an deutschen Wohnimmobilien. Die niedrigeren Bewertungen bieten Einstiegschancen, die Renditeerwartungen haben sich nach oben korrigiert. Gleichzeitig bleibt das Segment durch stabile Cashflows und langfristige Mietverträge attraktiv. Unternehmen wie Vonovia oder LEG Immobilien dürften von dieser Entwicklung profitieren, da sie große Bestände in A- und B-Städten halten.

Die Leerstandsquote bleibt in den Metropolen niedrig. In strukturschwachen Regionen hingegen ist weiterhin mit Leerstand zu rechnen, insbesondere bei älteren Beständen ohne energetische Sanierung. Hier wird die Frage der Wirtschaftlichkeit von Bestandsinvestitionen immer drängender. Der Trend zu serieller Sanierung und effizienten Modernisierungsstrategien könnte hier an Bedeutung gewinnen, wie bereits in anderen Artikeln diskutiert, etwa bei der Umweltstrategie großer Bestandshalter.

Büroflächen: Selektive Erholung, aber strukturelle Herausforderungen bleiben

Im Bürosegment sieht JLL eine zweigeteilte Entwicklung. Während erstklassige Lagen in den Top-Sieben-Städten weiterhin gefragt sind, kämpfen B- und C-Lagen mit steigendem Leerstand. Die Pandemie hat das Thema Homeoffice nachhaltig etabliert, die Flächennachfrage pro Mitarbeiter ist gesunken. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Gebäudequalität, Nachhaltigkeit und technische Ausstattung.

Der Report prognostiziert, dass Büroflächen mit ESG-Zertifizierungen und moderner Infrastruktur weiterhin Mieter anziehen werden. Ältere Bestände ohne Sanierungsperspektive könnten hingegen dauerhaft an Wert verlieren oder umgenutzt werden. Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien bedeutet das: Investitionen in Modernisierung und Digitalisierung sind keine Option mehr, sondern Pflicht. Die Nachhaltigkeitsanforderungen verschärfen sich weiter, insbesondere im Hinblick auf die EU-Taxonomie und nationale Berichtspflichten.

Transaktionsvolumen: Langsame Erholung erwartet

JLL rechnet mit einer schrittweisen Erholung des Transaktionsvolumens in Deutschland. Nach dem massiven Einbruch 2023, als das Volumen um mehr als 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr sank, stabilisiert sich das Geschäft 2024 und 2025 auf niedrigem Niveau. Für 2026 erwartet der Report eine moderate Belebung, getrieben von sinkenden Zinsen und angepassten Kaufpreisen.

Die Spreads zwischen Käufer- und Verkäufererwartungen haben sich verringert. Das schafft die Basis für mehr Abschlüsse, insbesondere bei institutionellen Investoren, die langfristige Cashflow-Modelle rechnen. Opportunistische Käufer könnten gezielt in unterbewertete Bestände einsteigen, etwa in Wohnportfolios mit Modernisierungsbedarf oder Bürogebäude in aufstrebenden Quartieren.

Logistik und alternative Assetklassen im Fokus

Neben Wohn- und Büroimmobilien beleuchtet der Report auch Logistikimmobilien und alternative Assetklassen wie Studentenwohnheime, Pflegeimmobilien und Mikroapartments. Logistikflächen bleiben gefragt, insbesondere in der Nähe von Ballungsräumen und Verkehrsknotenpunkten. Der E-Commerce-Boom hat die Nachfrage nach modernen Distributionszentren strukturell erhöht.

Alternative Wohnformen gewinnen an Bedeutung. Mikroapartments und Serviced Apartments decken eine wachsende Nachfrage nach flexiblen, kurzfristigen Wohnlösungen ab. Unternehmen wie Wunderflats haben sich hier positioniert. Pflegeimmobilien profitieren von der demografischen Entwicklung, während Studentenwohnheime in Universitätsstädten weiterhin attraktive Renditen bieten.

Ausblick: Vorsichtige Normalisierung statt schneller Boom

Der globale Immobilienausblick von JLL zeichnet kein euphorisches Bild, sondern eine vorsichtige Normalisierung. Die strukturellen Herausforderungen – Zinsniveau, ESG-Anforderungen, geänderte Nutzungsmuster – bleiben bestehen. Gleichzeitig eröffnen sich Chancen für Investoren, die bereit sind, langfristig zu denken und in Qualität zu investieren.

Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das: Der Fokus auf Bestandsqualität, energetische Sanierung und digitale Verwaltungsprozesse wird entscheidend sein. Wer heute in Effizienz und Nachhaltigkeit investiert, sichert sich Wettbewerbsvorteile in einem Markt, der zunehmend von Regulierung und steigenden Betriebskosten geprägt ist. Der Bodenrichtwert in deutschen Metropolen dürfte weiter steigen, während Randlagen unter Druck bleiben.

Die vollständige Studie von JLL Germany enthält detaillierte Marktanalysen und regionale Prognosen. Sie bietet Entscheidern in der Wohnungswirtschaft und Investoren eine fundierte Grundlage für strategische Entscheidungen in einem weiterhin volatilen Marktumfeld.