JLL Germany hat einen umfassenden Marktreport zum deutschen Wohnimmobilienmarkt ('Germany Living') vorgelegt. Der Bericht liefert aktuelle Zahlen zu Mieten, Preisen und Investitionsvolumina in einem Marktumfeld, das nach der Zinswende 2023 unter erheblichem Anpassungsdruck steht. Die zentrale Frage: Stabilisiert sich der deutsche Wohnungsmarkt, oder droht ein weiterer Abschwung?
Preisrückgänge verlangsamen sich – erste Bodenbildung erkennbar
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt durchläuft seit der Zinswende eine Phase der Preiskorrektur. Nachdem die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser 2022 und 2023 deutlich nachgegeben hatten, zeigen die aktuellen JLL-Daten eine Verlangsamung dieses Trends. Die Geschwindigkeit des Preisrückgangs hat sich in den ersten Monaten 2024 spürbar verringert. In einigen deutschen Metropolen ist eine Stabilisierung auf niedrigerem Preisniveau zu beobachten, während der ländliche Raum weiterhin von strukturellen Herausforderungen geprägt ist.
Besonders im Segment hochpreisiger Neubauwohnungen in A-Städten wie München, Frankfurt und Hamburg deutet sich eine Bodenbildung an. Investoren und institutionelle Käufer beginnen, sich wieder für Bestandsobjekte in zentralen Lagen zu interessieren, sofern die Renditeerwartungen realistisch sind. Die Eigentumsquote in Deutschland bleibt im europäischen Vergleich niedrig, was strukturell für eine anhaltende Nachfrage nach Mietwohnungen sorgt.
Mietmarkt unter Druck – Angebotsknappheit bleibt bestehen
Während die Kaufpreise korrigieren, zeigt der Mietmarkt ein anderes Bild. Die Angebotsknappheit in den meisten deutschen Großstädten hält an. Der JLL-Report dokumentiert, dass die Mieten in vielen Ballungsräumen weiter steigen, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Die Leerstandsquote liegt in den meisten A- und B-Städten nach wie vor im niedrigen einstelligen Bereich. Neubauprojekte kommen aufgrund gestiegener Baukosten und restriktiver Finanzierungsbedingungen nur schleppend voran.
Die Diskrepanz zwischen stagnierendem Neubau und anhaltender Zuwanderung in die Städte verschärft die Lage. Der Mietspiegel vieler Kommunen spiegelt diese Entwicklung wider: Die ortsüblichen Vergleichsmieten steigen moderat, aber kontinuierlich. Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften sehen sich gleichzeitig mit steigenden Bewirtschaftungskosten konfrontiert, die durch energetische Sanierungen und gestiegene Instandhaltungsaufwendungen getrieben werden.
Investitionsvolumen zieht leicht an – institutionelle Anleger kehren zurück
Das Transaktionsvolumen im deutschen Wohnimmobilienmarkt hatte 2023 einen historischen Tiefpunkt erreicht. Der JLL-Report zeigt nun eine leichte Erholung: Institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen kehren vorsichtig auf den Markt zurück. Großportfolios wechseln wieder den Besitzer, wenn auch zu deutlich niedrigeren Bewertungen als noch vor zwei Jahren. JLL beobachtet, dass sich die Spreads zwischen Käufer- und Verkäufererwartungen verringern – ein wichtiger Indikator für eine funktionierende Preisfindung.
Besonders gefragt sind Objekte mit stabilen Mieteinnahmen in guten Lagen. Projektentwicklungen und Forward Deals bleiben hingegen rar, da die Unsicherheit über künftige Baukosten und Zinsniveau hoch bleibt. Die Finanzierungskonditionen haben sich zwar leicht verbessert, liegen aber weiterhin deutlich über dem Niveau der Jahre 2020 und 2021. Dieser Effekt dämpft die Renditeerwartungen und zwingt Investoren zu einer realistischeren Kalkulation.
Regionale Unterschiede prägen das Marktbild
Der JLL-Report macht deutlich, dass pauschale Aussagen über "den deutschen Wohnungsmarkt" zu kurz greifen. Die regionalen Unterschiede sind erheblich: Während München, Frankfurt und Hamburg von einer robusten Nachfrage profitieren, zeigen strukturschwache Regionen in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet deutliche Leerstandstendenzen. Die Wohnungsleerstand-Problematik betrifft vor allem ältere Bestände in peripheren Lagen, die energetisch nicht saniert sind und hohe Nebenkosten aufweisen.
In mittelgroßen Universitätsstädten wie Münster, Heidelberg oder Freiburg bleibt die Nachfrage hoch, während kleinere Gemeinden im ländlichen Raum mit Bevölkerungsrückgang und Überalterung kämpfen. Diese Zweiteilung des Marktes erfordert differenzierte Strategien von Investoren und Bestandshaltern.
Ausblick: Vorsichtiger Optimismus mit Vorbehalten
JLL Germany sieht für den deutschen Wohnimmobilienmarkt eine Phase vorsichtiger Stabilisierung. Die extremen Verwerfungen der Jahre 2022 und 2023 dürften überwunden sein, eine schnelle Rückkehr zu den Hochpreisen der Nullzins-Ära ist jedoch nicht zu erwarten. Entscheidend für die weitere Entwicklung bleiben die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, die Baukosten und die politischen Rahmenbedingungen für Neubau und Sanierung.
Die Branche steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die energetischen Anforderungen zu erfüllen. Der JLL-Report zu globalen Immobilienprognosen zeigt, dass Deutschland im internationalen Vergleich weiterhin als stabiler Markt gilt – mit moderaten Renditen, aber auch begrenzten Risiken.
Für Vonovia, LEG Immobilien und andere große Wohnungsunternehmen bedeutet dies: Portfoliobereinigung, Fokus auf ertragsstarke Bestände und selektive Zukäufe in Wachstumsregionen bleiben die dominierenden Strategien. Der Markt befindet sich in einer Übergangsphase – die Richtung ist erkennbar, die Dynamik aber gedämpft.
